Lohnt sich eine Investition in den USA?

Die FED hat jüngst in mehreren kurz aufeinander folgenden Schritten die Leitzinsen in den USA so stark erhöht wie nie zuvor. Die FED hat als US-Notenbank im Kern die gleichen Aufgaben, wie die Europäische Zentralbank (EZB) in Europa. Nur die FED ist generell dazu befugt, Geldscheine zu drucken und die Zinspolitik der USA zu steuern. In der nun schon 5. Aber wahrscheinlich nicht letzten Zinsentscheidung allein im Jahr 2022 hat die FED den Leitzins um 0,75 % angehoben in der Hoffnung, die galoppierende Inflation zu bremsen und die drohende Rezession abzuwenden. Im Juni 2022 war die Inflationsrate auf 9,1 Prozent gestiegen, den höchsten Wert seit über 40 Jahren. Hinter der Zinsentscheidung steht auch die Furcht vor einem crash der Finanzbranche und dem Platzen der Immobilienblase wie im Jahr 2008. Denn es mehren sich die Anzeichen, dass es in den Vereinigten Staaten demnächst wieder zu einer heftigen Krise im US-Immobilienmarkt kommen könnte.

Viele US-Bürger haben sich bis zur maximal möglichen Monatsrate verschuldet. Sie werden bei sich sinkendem Jobangebot, ohne soziale Absicherung die Immobilie nicht mehr leisten können und verkaufen. Das übt Druck auf die Preise aus.

Starke Bewegung in den Währungsparitäten

Der Dollarkurs hat sich in den letzten drei Jahren im Verhältnis zum Euro dramatisch entwickelt. Damit hat sich aus europäischer Sicht eine Investition in den USA innerhalb von anderthalb Jahren deutlich verteuert. Für eine Immobilie mit Kaufpreis 1 Mio. USD musste man im September 2020 noch ca. 840 TE auf den Tisch legen, zwei Jahre später sind es 200 TE mehr. Wenn sich die Kurse je nach Verlauf des russischen Angriffskrieges in der Ukraine erholen und zugleich die Zeit des billigen Geldes passé ist, dann lohnt sich somit eher das Warten auf bessere Zeiten.

Kauf einer Immobilie privat, über eine LLC oder LLP

In den USA kann jedermann, egal ob Ausländer oder Amerikaner Immobilien erwerben. Deren Besitz führt jedoch nicht automatisch zu einem Einreise- oder Aufenthaltsrecht. Das ändert sich auch dann nicht, wenn man in den USA eine Gesellschaft gründet und sich selbst zum General Manager einsetzt. Ausländische Investoren bevorzugen nicht zuletzt wegen der Haftungsrisiken, wegen Finanzierungsfragen und auch steuerlicher Überlegungen den Erwerb von Immobilien über eine US-Gesellschaft. Früher waren diese meist in Delaware gegründet, weil die gesetzlichen Bestimmungen dort sehr nachlässig behandelt wurden und die Steuern zudem gering waren. Die Gesetze in Delaware haben sich geändert und die Behörden gehen heute auch mit Altgesellschaften anders um. Dennoch werden viele Immobilien über solche Konstrukte erworben. Das hat auch seien guten Gründe.

Denn die Struktur des Erwerbs entscheidet nicht zuletzt über die steuerliche Behandlung. Eine LLC ist vergleichbar einer deutschen oder Schweizer GmbH. Eine LLP hingegen ist als Personengesellschaft konzipiert. Jedoch kann auch eine LLV beantragen, wie eine Personengesellschaft besteuert zu werden (Steuerformular 8832 „Check-the-box”­)..

Jeder Gesellschafter versteuert dann den ihm zustehenden Anteil am Gewinn unabhängig davon, ob Ausschüttungen erfolgt sind. Damit können auch nicht in den USA ansässige Personen in den USA steuerpflichtig werden. Je nach Land der Ansässigkeit der Person und dem entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen unterliegen die Einkünfte dem Progressionsvorbehalt oder werden besteuert, wobei dann aber die US-amerikanische Steuerangerechnet wird.

Doppelbesteuerungsabkommen kann die steuerliche Ansässigkeit verlagern

Sehr kritisch ist der Einsatz einer LLC dann, wenn man die Gesellschaft von einem anderen Staat aus leitet, wovon oft auszugehen ist. Denn zumindest begründet allein schon der Wohnsitz und die Entscheidungsgewalt des Investors eine steuerliche Betriebsstätte der US-Gesellschaft in dem Land, in dem der Investor ansässig ist. Mit höchster Wahrscheinlichkeit würde die Finanzverwaltung des Ansässigkeitsstaates sogar von der steuerlichen Ansässigkeit der LLC in ihrem Land ausgehen und die LLC je nach Ergebnis aus des Rechtstypenvergleichs entweder als Kapitalgesellschaft besteuern oder die Gesellschaft steuerlich total ausblenden und das Ergebnis direkt beim Gesellschafter / Investor dessen persönlicher Einkommensteuer unterwerfen. Nicht zuletzt muss man in den Ländern, die eine Wegzugsbesteuerung kennen, so z.B. Österreich oder Deutschland berücksichtigen, dass jegliche Änderungen in den tatsächlichen Verhältnissen oder in den Verträgen dazu führen können, dass der Investor so behandelt wird, als hätten er seine Anteile an der LLC oder die Immobilien in den USA verkauft.

Bei der Steuer ist der Rechtstypenvergleich entscheidend

Eine LLC ist und bleibt unabhängig von der Art der Besteuerung (check the box) eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Die Rechtsform erlaubt weitgehende gesellschaftsvertragliche Gestaltungen. Eine LLC ist trotz der beschränkten Haftung keine Körperschaft. Alle Bundesstaaten und der District of Columbia verfügen über L.L.C.-Gesetze. Diese folgen den Mustergesetzen (Uniform Limited Liability Company Act – ULLCA und ABA Prototype LLC ACT) und sind daher inhaltlich vergleichbar. Die im Zuge der Registrierung einzureichende Satzung (Articles of Organization) kann sehr einfach gehalten sein, oder aber auch im Zuge der weitgehenden Gestaltungsfreiheit sehr ausführlich und spezifiziert ausgestaltet werden. Mindestangaben sind zu machen über die Firma, als den Namen der Gesellschaft, deren Dauer (meist auf unbestimmte Zeit errichtet) und den Gesellschaftszweck (z.B. Halten von Anteilen).

Anders als z.B. in einer deutschen Satzung werden üblicherweise die Geschäftsführung, Vertretung, Gewinnverteilung nicht in der Satzung (Articles of Organization) geregelt, sondern in einem gesonderten Vertrag, dem sog. Operating Agreement. Dieser Vertrag wird nicht notariell beurkundet und wird auch nicht eingetragen oder publiziert.

Wählt man die Besteuerung als Kapitalgesellschaft, fällt auf Ebene des jeweiligen Bundesstaates die nationale Körperschaftsteuer an. Delaware erhebt bei Holding Gesellschaften keine Steuer, sodass es bei der nationalen Körperschaftssteuer von 21% verbleibt. Wählt man die transparente Besteuerung analog einer Personengesellschaft, wird man als Ein-Personen-LLC als „Disregarded Entity” direkt besteuert.

Ist eine in Deutschland lebende Person direkt oder indirekt an einer LLC beteiligt, dann folgt das deutsche Finanzamt der Einordnung -Check-the-box- nicht unbedingt. Die steuerliche Einordnung der LLC wird vielmehr auf der Grundlage eines Rechtstypenvergleichs vorgenommen. Dazu wird anhand des Kriterienkatalogs im BMF-Schreiben vom 19. März 2004 (Steuerliche Einordnung der nach dem Recht der Bundesstaaten der USA gegründeten Limited Liability Company) die gesellschafts­vertragliche Ausgestaltung geprüft. Es sollten daher sowohl die Articles of Organization als auch das Operating Agreement nicht nur an den US-amerikanischen Notwendigkeiten und Gepflogenheiten, sondern auch am deutschen Steuerrecht, konkret an den Kriterien des genannten BMF-Schreibens orientiert werden.

Denn es erfolgt insoweit keine Abstimmung zwischen den USA und Deutschland, als es um die Einordnung als Kapital- oder Personengesellschaft geht. Würde man in den USA direkt als Person besteuert, die LLC in Deutschland aber als Kapitalgesellschaft betrachtet, dann liefe man direkt in eine Mehrfachbesteuerung hinein, die durch das DBA nicht beseitigt wird. Die Steuerbelastung liegt dann bei ca. 60%. Hinzu kommen weitere Steuerfallen, nicht zuletzt auch der Ärger mit den Behörden beider Staaten.

Das würde im Sinne der deutschen Betrachtung beim Rechtstypenvergleich aber nicht ausreichen. Damit Deutschland eine in den USA ansässige Kapitalgesellschaft akzeptiert, müssen die laut US-Recht zulässigen gesonderten Articles of Organization in die Satzung aufgenommen werden und die Geschäftsführung unabhängig von einer Beteiligung an dem Unternehmen zumindest satzungsmäßig möglich sein. Gefordert ist in dem BMF-Schreiben die Zentralisierung der Geschäftsführung und Vertretung.  Dies ist dann erreicht, wenn Geschäftsführung und der Gesellschaft nach außen nicht nur durch Gesellschafter, sondern auch durch Nichtgesellschafter oder durch ein eigenständiges Board of Managers wahrgenommen werden, dem neben Gesellschaftern auch Nichtgesellschafter angehören können.

Der Kriterienkatalog in dem BMF-Schreiben enthält weitere Punkte, die nicht jeder für sich, sondern in ihrer Gesamtheit zu würdigen sind. Unter anderem müssen z.B. die Anteile aus deutscher Sicht frei übertragbar sein, damit die LLC auch aus deutscher Sicht als Kapitalgesellschaft angesehen und behandelt werden kann. Ohne Zwischenschaltung einer Holdinggesellschaft würden man daher so behandelt, als sei man Sie direkt an einer US-Immobilien-Personengesellschaft beteiligt.

Kombination beschränkter Haftung mit steuerlichen Vorteilen

Um die Haftung zu begrenzen, bleibt aber kein anderer Weg, als der über eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung. In Verbindung mit der steuerlichen Problematik gerade bei der LLC ist streng darauf zu achten, dass wenigstens der Ort der geschäftlichen Oberleitung in den USA bleibt. Das ist kaum anders zu gestalten, als dass man mindestens einen in den USA ansässigen Co-Geschäftsführer bestellt. Dieser muss die Entscheidungen ggf. auch alleine treffen können. Das bedeutet am Ende nichts anderes, als dass man die Kontrolle aus der Hand geben würde. Damit dies nicht geschieht, muss dieser in den USA ansässige Geschäftsführer über die Articles of Organization in seinen Entscheidungen gebunden werden.

Wer die Haftung begrenzen möchte, steuerliche aber gerade nicht als Kapitalgesellschaft behandelt werden will, der kann absichtlich die Satzung in den USA abweichend von den üblichen Standards in den USA entsprechend gestalten.

Die Kombination von beschränkter Haftung mit direkter transparenter und damit günstiger Besteuerung ist ein Idealzustand. Im Ergebnis würde das Einkommen aus der Vermietung US-Immobilie nur in den USA besteuert, im Ansässigkeitsstaat wäre das Einkommen je nach DBA nur satzbestimmend bzw. mit dem progressionsvorbehalt zu besteuern, oder wes würde aber die US-Steuer auf die lokale Steuer angerechnet.