Wirksamkeit von Klauseln in Maklerverträgen ist auch international zu beachten | BGH-Urteil vom 20. April 2023, Az. I ZR 113/22

Auf dem Immobilienmarkt gehen die besten Objekte weg wie warme Semmeln. Wenn das grundsätzliche Kaufinteresse besteht, braucht man aber dennoch Zeit, um die Finanzierung zu sichern und weitere Abklärungen zu treffen, bevor man zum Notar geht. In der Zwischenzeit kann ein anderer Käufer schneller sein und einem das Traumobjekt vor der Nase wegschnappen. Um das auszuschließen, kann man sich für eine begrenzte Zeit zusichern lassen, dass der Makler das Objekt niemand anderem anbietet, dafür wird oft eine Reservierungsgebühr verlangt, die meist auf die Maklerprovision angerechnet wird, wenn es tatsächlich zum Kauf kommt. Wenn der Kaufvertrag jedoch nicht zustande kommt, sollte die Reservierungsgebühr dennoch beim Makler verbleiben. Der BGH hat aber nun entschieden, dass in diesen Fällen die Gebühr zurückgezahlt werden muss.

Der vom Gericht entschiedene Fall spielt ausschließlich in Deutschland. Wie ist das jedoch, wenn ein Vertrag zwischen einem in Deutschland ansässigen Verbraucher und einem Unternehmen in einem anderen europäischen Ausland, z.B. ein Maklervertrag in Spanien abgeschlossen wurde? Gilt dann das Recht des Landes, in dem der Verbraucher wohnt, somit das deutsche Recht und die deutsche Rechtsprechung, oder gilt das Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt oder gar das Recht des Landes, in dem der Makler seinen Sitz hat?

Die Antwort ergibt sich aus der EU-Verbraucherrechterichtlinie und der Rom-I-Verordnung. Die Verbraucher haben danach das Recht, ihren Vertrag nach den Bestimmungen des Verbraucherrechts in ihrem eigenen Land zu beurteilen. Daher müsste bei einem zum geplanten Immobilienkauf in Spanien geschlossener Maklervertrag nicht nur nach deutschem Recht und der aktuellen BGH-Rechtsprechung beurteilt, sondern auch vor einem Gericht in Deutschland verhandelt werden. Damit geht das Urteil deutlich über die publizierte Kernaussage hinaus.

Wenn das Recht und die Rechtsprechung des anderen Landes für den Verbraucher günstiger wäre, kann er sich nach dem Prinzip der Meistbegünstigung auch für die ausschließliche Anwendbarkeit dieses Rechts entscheiden, ohne dass damit der Gerichtsstand zwingend in das Ausland verlegt wird. Das gilt nicht nur im Verbraucherrecht, sondern auch im internationalen Steuerrecht. Auch da kann man sich z.B. in einem deutsch-französischen Steuerfall auf die französische Sprachfassung des Doppelbesteuerungsabkommens berufen. Es muss dann ggf. das Gericht in Deutschland mit der französischen Sprachfassung auseinandersetzen und sein Urteil daran ausrichten. Man kennt das auch bei international gelagerten Erbfällen, wenn z.B. deutsches Güterrecht und spanisches Erbrecht kollidieren. In all diesen Fällen beantwortet das Internationale Privatrecht in Verbindung mit der Rom-I-Verordnung, der EU-Verbraucherrichtlinie und der EU-Erbrechtsverordnung (hoffentlich) die im Raum stehenden Fragen.

Sehr oft aber drehen sich Probleme tatsächlich um Immobilien und deren Finanzierung. Auch das ist international sehr anspruchsvoll, denn Immobilienwirtschaft und das Bankenrecht funktionieren in anderen Ländern nach sehr anderen Regeln, als man sie in seinem angestammten Land kennt.

Hilfe bei Problemen dieser und anderer Art im Zusammenhang mit Immobilien bietet der Verein Schutzgemeinschaft für Mieter und Eigentümer von Immobilien im Ausland e.V. an. Verbraucherschutz bei Kauf und Miete von Immobilien im Ausland (schutzgemeinschaft-ev.de)

Fragen zum Steuerrecht beantwortet der international erfahrene Steuerberater Jürgen Bächle, Fachberater für Internationales Steuerrecht www.artax.com