Kroatien

Die Schönheit des Landes hat viele schon beeindruckt, bevor sie den Namen des Landes oder dessen geografische Lage am Mittelmeer überhaupt kannten. Der Schatz im Silbersee, wie auch die anderen Karl-May-Filme, allen voran Winnetou, wurden in Kroatien gedreht. Seit vielen Jahren ist Kroatien ein sehr beliebtes, weltoffenes Urlaubsland, das auch attraktive Arbeitsplätze anbietet. Daher verwundert es nicht, dass sich Menschen aus aller Herren Länder auch gerne dort niederlassen, sei es zur Miete, als Eigentümer einer Ferienimmobilie oder dauerhaft, um in angenehmen klimatischen Verhältnissen dort den Lebensabend zu verbringen.

Wirtschaftliche Entwicklung differenziert zu betrachten

Infolge der Mitgliedschaft in der EU hat sich die Infrastruktur in dem Land positiv entwickelt, das fördert das Investitionsklima nicht zuletzt im Tourismusbereich und damit auch am Immobilienmarkt speziell entlang der Küstenlinie an der Adria. Das sehr gut ausgebaute Autobahnnetz, die gute Anbindung an den internationalen Bahn- und Flugverkehr sorgen für eine gute Erreichbarkeit. Während der Tourismus sich entlang der Adriaküste weiter gut entwickelt, liegt das wirtschaftliche Zentrum in der Region um Zagreb, der Hauptstadt Kroatiens. Hier entwickeln sich zukunftsfähige Unternehmen. Dementsprechend ist dort die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum hoch. Abgesehen von Immobilien in der ersten Meereslinie sind Wohnungen und Häuser in Split, Opatija, Hvar und Dubrovnik am teuersten.

Kroatien weist EU-weit mit über 92% den höchsten Anteil von Eigentümer-Wohnraum auf. Das liegt an einem Gesetz aus dem Jahr 1992, als allen damaligen Mietern die von ihnen genutzte Wohnung vom Staat zu einem günstigen Preis angeboten wurde. Es gibt auch für Ausländer keine gesetzlichen Beschränkungen, Eigentum zu erwerben. In Sonderfällen muss dazu jedoch eine Gesellschaft errichtet werden. Heute werden Ferienimmobilien vor allem von Bürgern aus den Nachbarstaaten gekauft. Soweit diese aus dem EWR-Raum kommen, gibt es keine Beschränkungen. Interessenten aus anderen Staaten hingegen müssen die rechtlichen Voraussetzungen prüfen (lassen).

Die kroatische Landeswährung ist seit 2023 der EURO, vorher hieß sie Kuna, übersetzt heisst das „Marder“. Bereits im Jahr 2019 hatte das Land die Teilnahme am europäischen Wechselkurs-Mechanismus beantragt.

Die Lebenshaltungskosten in Kroatien liegen unter denen in Zentraleuropa, gleichen sich aufgrund der hohen Inflation (per August 2022 sind es 12,3%) aber schnell an. Dies, obwohl Kroatien kaum von russischem Gas oder Öl abhängig ist.

Bürokratie und Formalismus sind in Kroatien sehr ausgeprägt. Ohne erfahrene Anwälte und Berater sollte man sich einem Immobilienerwerb nicht nähern. Die Schutzgemeinschaft hat sehr erfahrene Kollegen im Team. Ob sie eine Immobilie in Kroatien mieten, kaufen, verkaufen oder vererben, unsere Experten unterstützen Sie mit Rat und Tat.

Beim Erwerb von Immobilien, sei es durch Kauf, Erbschaft oder eine andere Art des Erwerbs von Immobilien, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese hängt davon ab, wie die Immobilie beim Verkäufer umsatzsteuerlich zu behandeln war. Wer sein Ferienhaus vermietet hat, wird beim Verkauf wie ein Unternehmer behandelt. Auf neu erstellte Gebäude werden beim Verkauf durch einen umsatzsteuerlichen Unternehmer 25 % Umsatzsteuer fällig. Diese entfällt für den Käufer, wenn der Unternehmer das Gebäude mindestens 2 Jahre selbst genutzt hat. Der Verkauf ist dennoch nicht steuerfrei, weil der Unternehmer das Reverse- Charge-Verfahren (Umkehr der Steuerschuldnerschaft) anwenden muss. Das ist aber wiederum nur dann anwendbar, wenn auch der Käufer ein umsatzsteuerlicher Unternehmer wird, er also seinerseits die Vermietung betreibt.

Grunderwerbsteuer

Steuer für selbstgenutzte Ferienimmobilien

Natürliche und juristische Personen zahlen bei Selbstnutzung entsprechend der lokalen Beschlüsse der Gemeinde oder Stadt, in der sich das Ferienhaus befindet, zwischen 5 und15 Kuna pro Quadratmeter Nutzfläche. Falls die Selbstnutzung objektiv nicht möglich ist, und sei es wegen Alters, ist eine Befreiung von dieser Steuer möglich. Ebenfalls wird die Steuer nicht erhoben, wenn die Immobilie vermietet oder kostenlos an Flüchtlinge und Vertriebene überlassen wird und daher eine Selbstnutzung nicht möglich ist.

Besonderheiten gelten bei der Vermietung von Ferienimmobilien. Hierzu muss man sich als Steuerzahler registrieren und es muss ein Gewerbe angemeldet werden. Die Einnahmen unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer von 12%. Jedoch kann bis zu einem Umsatz von 300.000 HRK von der Kleinunternehmerreglung Gebrauch gemacht werden. In jedem Fall aber muss ein in Kroatien ansässiger Fiskalvertreter bestellt werden. Die Anmeldung als Steuerzahler kann man vermeiden, wenn man eine Agentur einschaltet, die ihrerseits umsatzsteuerpflichtig ist.

Vermietung an Feriengäste

Einkommensteuer, Reform 2021

Kroatien hat mit der Steuerreform 2021 die Einkommensteuer der natürlichen und juristischen Personen gesenkt. Für natürliche Personen wurden drei Steuersätze eingeführt. Man zahlt 20% für Einkommen bis zu 360.000 HRK, darüber hinaus gehende Einkommen werden mit 30% besteuert. Dividenden und andere nicht regelmäßig bezogene Einkommen werden mit 10% besteuert.

Wer eine Immobilie in Kroatien geschenkt erhält, zahlt dafür 35 % Schenkungsteuer. Bei Erbschaften fallen 4 % an. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer fällt auch auf Bargeld, Forderungen und Wertpapiere, sowie auf bewegliche Sachen an, wobei ein Freibetrag von 50.000,00 HRK gewährt wird.

Wenn Kroatien mit einem Land wie z.B. Deutschland kein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Erbschaft- und Schenkungsteuern hat, wird der Erwerb auch im Land der Ansässigkeit des Schenkers/Erblassers und/oder im Land der Ansässigkeit des Beschenkten/Erben nochmal besteuert. In der Regel werden die ausländischen Steuern aber angerechnet.

Eine Befreiung von der kroatischen Steuer ist möglich bei der Übertragung von Immobilien an

Ehepartner, außereheliche Partner, formellen und informellen Lebenspartner, Nachkommen und Vorfahren, die eine aufrechte Linie bilden, sowie bei Adoptierten und Adoptiveltern des zuwendenden Erblassers oder Schenkers
Ehemaligen Ehegatten, ehemaligen außerehelichen Partnern und ehemaligen formellen und informellen Lebenspartnern bei der Regelung ihrer Vermögensverhältnisse.

Es liegt somit auf der Hand, dass man sich bereits vor dem Erwerb, aber auch zu einem späteren Zeitpunkt Gedanken über vorteilhafte Gestaltungen machen soll. Die Schutzgemeinschaft hat ein Netzwerk von erfahrenen Experten, die Sie dabei unterstützen.

ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER

Wir sind für Sie da!
Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.