Neues spanisches Mietrecht, Stand März 2019, nun die endgültige Regelung

Weiterverkauf von Spanien-Immobilien Prüfung der Verkaufsfähigkeit

Schon wieder: Neues spanisches Mietrecht, Stand März 2019, nun die endgültige Regelung?

Die Regelungen des Mietrechtes sind für Bürger in der gesamten EU von großer Bedeutung, da der überwiegende Teil der Bevölkerung sich früher oder später ganz praktisch mit diesen Vorschriften auseinandersetzen muss. Dass es Regierung und Parlament in einer derartigen zentralen Regelung des Rechtslebens nicht geschafft haben, klare nachvollziehbare Gesetze zu entwerfen, ist schon ein echtes Trauerspiel, über das ich bereits berichtet hatte. 

Hier noch einmal kurz die Zusammenfassung der aufeinanderfolgenden gesetzlichen Regelungen, die man schon kennen sollte, denn auf jeden konkreten Mietvertrag ist je nach dessen Abschlussdatum die jeweils dann geltende gesetzliche Regelung anwendbar.

Ab 1994

Ein neues Mietrecht (Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos; im folgenden LAU) tritt in Kraft. Wesentlicher Inhalt: die Mindestlaufzeit von Wohnungs-Mietverträgen beträgt fünf Jahre.

6. Juni 2013:

Gesetz 4/2013 “Massnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes” (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas). Wesentliche Änderung: die Mindestlaufzeit von Mietverträgen wurde von fünf Jahren auf drei Jahre reduziert.

Konkreter Anlass der Neuregelung war sicherlich die seinerzeitige Immobilienkrise in Spanien, in dessen Folge der Immobilienverkauf stark zurückgegangen war. Weiter ist zu sehen, dass in Spanien die Wohneigentumsquote mit über 80 % sehr hoch ist und ein grundsätzliches Interesse der Politik daran besteht, den Mietmarkt zu fördern. 

14. Dezember 2018:

Das königliche Gesetzesdekret  (Real Decreto-ley) 21/2018 tritt in Kraft, wesentlicher Inhalt: Verlängerung der Mindest-Mietzeit zugunsten des Mieters von drei auf fünf Jahre (und damit die Wiederherstellung des seit dem 06.06.2013 geltenden Zustandes); darüber hinaus weitere Änderungen wie etwa, dass das Mietgesetz  dann nicht gelten sollte, wenn es sich um die Vermietung von Wohnungen mit einer Größe von über 300 m² handelte. Schließlich sollten auch mit diesem neuen Gesetz verschiedene Vorschriften der spanischen Zivilprozessordnung geändert werden, so insbesondere im Hinblick auf ein geändertes Räumungsverfahren gegenüber bedürftigen Mietern.

22. Januar 2019:

Das spanische Parlament weigert sich, die Neuregelung vom Dezember 2018 zu ratifizieren, so dass diese mit diesem Zeitpunkt jegliche Rechtsgültigkeit verlor, es gilt wieder das Gesetz von 2013.

6. März 2019

im spanischen Staatsanzeiger (BOE) wird am 5. März 2019 das Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler veröffentlicht, das am Folgetag, somit am 6. März 2019, in Kraft tritt. Diese nun derzeit aktuelle Regelung versucht im Wesentlichen, die eigentlich für Dezember 2018 vorgesehene Rechtslage wiederherzustellen. 

Nachstehend sollen die wesentlichen Eckpunkte dargestellt werden:

die Mindestlaufzeit von Mietverträgen über Wohnraum beträgt fünf Jahre. Eine Sonderregelung gilt für vermietende Gesellschaften, hier gilt eine Mindestlaufzeit von sieben Jahren.

Nach Ablauf dieser Frist beträgt die stillschweigende Verlängerung nicht mehr ein Jahr, sondern jeweils drei Jahre (es sei denn, eine der Parteien habe gekündigt). 

Die Kündigungsfrist beträgt zwei Monate für den Mieter und vier Monate für den Vermieter.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter muss vertraglich geregelt werden und kann frühestens nach einem Jahr ausgeübt werden.

Mieterhöhungen können nicht mehr frei vereinbart werden, sondern müssen jährlich an die Steigerung des Lebenshaltungskostenindex IPC angepasst werden. Dies gilt nur, sofern dies vertraglich vereinbart wird.

Die Kaution beträgt nach wie vor mindestens eine Monatsmiete, wobei maximal drei Monatsmieten verlangt werden können. Diese Regelung gilt nicht bei Verträgen mit einer Mietdauer von über der gesetzlichen Mindestlaufzeit (also länger als fünf bzw. sieben Jahre). 

Für den Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum werden keinerlei Steuern fällig (AJD).

Für vermietende Gesellschaften gilt, dass die Transaktionskosten (Makler, Vertragsentwürfe) ausschließlich zulasten des Vermieters gehen müssen.

Das Gesetz sieht vor, dass innerhalb von acht Monaten ein Mietspiegel erstellt werden soll, der sicherlich in Zukunft dazu verwendet werden kann, ähnlich wie in Deutschland, die Miethöhe zu regulieren.

Man mag über die Neuregelung denken wie man will, hier besteht ohnehin ein natürliches und zwangsläufiges Konfliktverhältnis zwischen den Erwartungen und Hoffnungen des Vermieters einerseits und des Mieters andererseits. Dennoch ist es nicht ganz einfach nachzuvollziehen, dass nun je nach Abschlussdatum des Mietvertrages zwischen Dezember 2018 und März 2019 drei verschiedene rechtliche Regelungen gelten.

Dr. Armin Reichmann

RA Dr. Armin Reichmann

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