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50-Jahre

Frankreich

Leben wie Gott in Frankreich, savoir vivre, Sonne und Meer. Dennoch liegt Frankreich im weltweiten Ranking der 20 beliebtesten Länder nur auf den hinteren Rängen. Dabei ist die Ansiedlung für Bürger aus der EU und auch aus der Schweiz problemlos möglich, denn der Erwerb von Immobilien ist nicht beschränkt. Frankreich präsentiert sich jedoch nicht als weltoffenes Land, die Wahlergebnisse stimmen bedenklich. Fremdsprachen werden nur unterdurchschnittlich gesprochen. Man muss schon sehr frankophil sein, um in diesem schönen Land anzukommen und sich dauerhaft wohlfühlen zu können. Ebenso viele, wie dort hinziehen, kehren nach einigen Jahren ernüchtert in ihre alte Heimat zurück.

Eiffelturm
Ferienhaus
Cafe
Weinberge
Paris

Wirtschaft

Paris ist das wirtschaftliche Zentrum, in dem 25% der Arbeitsplätze des gesamten Landes angesiedelt sind. Die Immobilien-Preise und Mieten sind im Raum Paris, abgesehen von den Siedlungen in der „banlieu“, der Bannmeile, exorbitant hoch. Die Kosten der Lebenshaltung liegen in Paris 40% über denen in Berlin. Auch an den Küsten, speziell in Südfrankreich, sind die Preise sehr hoch. Im Landesinneren hingegen hat man eher Chancen auf ein schönes Haus zu vernünftigen Preisen. Allgemein gibt es in Frankreich ein breites Angebot an teilweise herrschaftlichen Anwesen, deren Kaufpreis oft günstig erscheint, was durch notwendige Instandsetzungen aber täuschen kann.

In Frankreich kommt der Kauf oder Verkauf einer Immobilie nicht erst beim Notar zustande. Interessenten werden oft aufgefordert, einen ‚lettre d’intention d’achat‘ zu unterschreiben, bevor der eigentliche Vertrag, der sog. compromis, vorbereitet wird. Das klingt erst nachvollziehbar und harmlos, gilt jedoch vor dem französischen Gesetz bereits als verbindlicher Vertrag. Dieser kann später nicht durch bestimmte Konditionen, Gewährleistungs- oder Rücktrittsrechte ergänzt werden. Das Einzige was dem Unterzeichner bleibt ist ein gesetzliches Rücktrittsrecht, das er innerhalb von 10 Tagen ausüben kann. Notare und Behörden brauchen oft sehr lange, bis ein Vorgang abgeschlossen ist.

Unabhängig vom Testament gelten bei Vererbung von Immobilien die Vorschriften des französischen Erbrechts. Dieses enthält einige überraschende Regelungen. So wird z.B. der im Ausland notariell vereinbarte Erb- und Pflichtteilsverzicht nicht anerkannt.

Die Schutzgemeinschaft verfügt über langjährige Erfahrung in Frankreich und ausgewiesene Experten in diesem schönen Land.

Kaufvertrag

5 Fallen beim Immobilienerwerb in Frankreich, die Sie vermeiden sollten!

Sie haben endlich das Objekt Ihrer Träume in Frankreich gefunden? Glückwunsch!

Der Immobilienmakler Ihres Vertrauens legt ihnen einen als „compromis de vente“ betiteltes Formular vor mit der Bitte, es zu unterzeichnen und eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises zu leisten, als „Garantie“ für den Erwerb der Immobilie quasi. Der eigentliche Erwerb erfolge dann später beim Notar. Sie denken sich in deutsch-schweizer Manier: Ohne Notar kein bindender Immobilienkaufvertrag und unterzeichnen gerne. Falsch!

Der als „compromis de vente“ oder „promesse de vente“ betitelte Kaufvertrag – gerne auch als Vorvertrag bezeichnet – ist auch ohne Mitwirkung des Notars – privatschriftlich, wie der Jurist sagt – rechtsverbindlich; von ihm kann nur in ganz engen Grenzen zurücktreten werden. Wir empfehlen daher, entweder auch den „Vorvertrag“ bereits notariell beurkunden zu lassen oder aber vor Unterzeichnung einen Experten zu befragen! Der spätere, zwingend notarielle „acte authentique“ dient nur noch der Bestätigung des „compromis“ bzw. der „promesse“.

1. « compromis de vente“ und « acte authentique: Immobilienerwerb in zwei Zügen!

2. Rechtsformwahl: Keep it smart and simple !

Franzosen wählen zum Immobilienerwerb gerne die Form der frz. BGB-Gesellschaft (SCI = Société civile immobilière). Warum?

Damit sie später die Anteile an der BGB-Gesellschaft leichter auf die Kinder bzw. Enkelkinder übertragen können. Die Gründungskosten eine solche SCI sind mit ca. € 2.500 überschaubar. Allerdings muss die SCI jedes Jahr zwingend eine Steuererklärung abgeben, auch wenn sie keine oder nur sehr geringe Einkünfte (z.B. aus Vermietung) verzeichnet. Und für die einzelnen Gesellschafter müssen Konten geführt werden. Frz. Notare bieten diese Gesellschaftsform gerne auch ausländischen Erwerbern an, für die diese allerdings in der Regel wenig Sinn macht und nur Kosten verursacht. Also auch hier gilt: Vorab Experten befragen!

Sie haben das Objekt ihrer Begierde nunmehr erworben. Der Makler oder der Notar erzählt ihnen irgendetwas von „frais de l’acte“, als Gebühren für den notariellen Vertrag samt Erwerb der Immobilie. Was kommt da noch an Kosten auf Sie zu?

  1. Grunderwerbssteuer („droits de mutation“): ca. 5,80 % des Kaufpreises, je nach Departement
  2. Notargebühr: ca. 1,5 % vom Kaufpreis, je nach Höhe
  3. Maklergebühr: in der Regel 6 % vom Kaufpreis zzgl. frz. Umsatzsteuer

Im Zweifelsfall einmal vorher vom Makler oder Notar berechnen lassen! So werden unliebsame Überraschungen vermieden! Übrigens: Deutsche oder Schweizer Banken finanzieren in der Regel in Frankreich belegene Immobilien nicht, auch nicht über deren frz. Niederlassungen! Sie müssen also für die Finanzierung auf eine frz. Bank zurückgreifen – on parle Francais…

3. Achtung: Gebühren(-fallen) Immobilienkauf

4. Achtung: Laufende Steuerzahlungen!

Nicht nur der Immobilienerwerb in Frankreich ist teuer. Auch die lfd. Steuern wie Grundsteuer („taxe foncière“) und die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) schlagen je nach Gemeinde und Departement kräftig zu Buche. Bei Immobilien, deren Wert über 1,3 Mio. Euro liegt, kommt die jährliche Immobilienvermögenssteuer (IFI) hinzu. Hier kennt der frz. Fiskus kein Pardon!

Vorher ausrechnen lassen und einkalkulieren!

Übrigens: Mieteinkünfte aus gelegentlicher Vermietung des Ferienhauses sind (allein) in Frankreich zu versteuern! In Deutschland müssen sie diese Einkünfte also nicht nochmal erklären und versteuern, es empfiehlt sich aber, diese „nachrichtlich“ aufzuführen. Noch einmal andere Regeln gelten im Verhältnis Schweiz- Frankreich.

Seit 2015 gibt bekanntlich eine EU-Erbrechtsverordnung, die auch von der Schweiz anerkannt wird. Sie regelt allerdings „nur“ das anwendbare Erbrecht, also wer in welcher Höhe von wem was nach welcher Rechtsordnung (D oder F) erbt. Nicht  geregelt ist darin das Erbschaftssteuerrecht: dies folgt bei frz. Immobilien dem Recht des Belegenheitsstaates, also Frankreich. Und hier gelten nicht erst seit Macron sehr niedrige Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge von derzeit nur € 100.000 pro Kind in direkter Linie Eltern – Kinder; bei Enkelkindern sind es derzeit € 31.865.

Auf den diesen Freibetrag übersteigenden Betrag sind dann gleich 20, 25 oder gar 30 % Erbschaftssteuer in Frankreich fällig. Gleiches gilt für lebzeitige Schenkungen. Dann bleibt oft im Erbschaftsfall nur der (Not-)Verkauf der Immobilie. Der kluge Käufer baut vor und gründet entweder von Anfang an eine frz. BGB-Gesellschaft (s.o. Punkt 2.) oder aber überträgt die Immobilie zu Lebzeiten unter Nießbrauchsvorbehalt an seine (Enkel-)Kinder. So behält er alle Nutzungsrechte an der Immobilie (z.B. Vermietungseinkünfte), mindert aber den Wert der Schenkung um den Wert des Nießbrauchs, der in Frankreich höher ist als beispielsweise in Deutschland.

5. Spätere Schenkungen/Erbschaft: Bereits an die (Enkel-)Kinder denken!

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