Schutzgemeinschaft Logo
50-Jahre

Neuigkeiten zu Themen im Inland & Ausland

Schutzgemeinschaft für Mieter und Eigentümer von Immobilien im Ausland e.V.
Ferienhaus

 

Inflation, Zinsen und Immobilienpreise

Mit dem Krieg in der Ukraine veränderten sich die durch anhaltende Corona-Pandemie ohnehin unruhigen Märkte nochmals. Der Westen verurteilt den Krieg, ist zugleich aber stark von russischem Öl und Gas abhängig. Die Energiekosten sind stark angestiegen und belasten die Haushalte. Vor allem aber stiften sie Verunsicherung. Durch den Krieg ist die Baubranche durch die Lieferengpässe bei Baustoffen belastet. Das treibt die Preise für Neubauten in die Höhe. Um die Inflation zu bekämpfen hoben Zentralbanken auf der ganzen Welt die Leitzinsen deutlich an und Baukredite verteuern sich. Zugleich aber bekommen Sparer wieder Zinsen und haben damit weniger Anlass, ihre Guthaben in Immobilien zu investieren. Es wird daher weltweit eine Abkühlung der überhitzten Immobilienmärkte erwartet.

Einen Unterscheid wird sich aber zwischen dem Investitions-Sektor und dem Konsumbereich bemerkbar machen. Wer das Geld dazu hat um sich seine Lebensträume zu erfüllen, den werden die veränderten Konditionen nicht von einem Kauf oder Neubau abhalten. Wer in vermietete Immobilien investiert (hat), oder aus anderen Gründen Immobilien erwirbt, wird die Entscheidungen jedoch neu überdenken und an monetären Möglichkeiten und Erwartungen ausrichten. Dazu kommen die Wirkungen der weltweit zu beobachtenden Migration. Aus dieser Gemengelage ist zu erwarten, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum steigt, was aber nicht unbedingt mit entsprechenden Rahmenbedingungen für Investoren einhergeht. Jedenfalls sind die Chancen nicht gleichverteilt und auch nicht immer aus den örtlichen Entwicklungen der Vergangenheit abzuleiten.



Globalisierung und veränderte Arbeitswelt

Infolge der Corona-Pandemie und den aufgetretenen Lieferproblemen und Abhängigkeiten ist eine Änderung in den Wertschöpfungsketten zu erwarten. Es werden Unternehmen ihre Produktionsstandorte verändern, worauf sich der Logistikbereich einstellen werden muss. Die Notwendigkeit war schon vor Corona da – Die Pandemie hat die Entscheidungsprozesse nur noch beschleunigt.

Die neue Tesla-Fabrik in Brandenburg kann dafür als Beispiel dienen. Die Autos hätte man auch an den vorhandenen Standorten in den USA und in China herstellen können. Dort aber produziert man in einem anderen Wirtschafts- und Währungsraum . Daher hat man in der betrieblichen Kalkulation Währungs- und Transportrisiken, sowie Kosten für den Transport und die Logistik, und nicht zuletzt auch Zölle zu berücksichtigen. Dazu kommt die hohe Kapitalbindung infolge der langen Transportwege. Da macht es doch wesentlich mehr Sinn, näher am Kunden zu produzieren. Zudem ist das klimafreundlicher, denn es wird weniger Co2 ausgestoßen.

Der Flächenbedarf für die Fabrik ist das eine, es müssen dort aber auch Menschen arbeiten, die vorher nicht in der unmittelbaren Umgebung gelebt haben. Die Arbeitsmigration muss flankiert werden von der Bereitstellung angemessenen Wohnraums. Wenn überall Fachkräfte und auch Mitarbeiter für einfache Tätigkeiten gesucht werden, dann kommen diese bestimmt nicht, wenn sie keinen bezahlbaren Wohnraum vorfinden.

Büros werden nicht mehr im selben Maß gebraucht, wie vor der Pandemie. Arbeiten im Homeoffice gehört inzwischen zum Lifestyle und verändert damit nicht nur den Bedarf an Büroflächen, sondern beeinflusst auch den Anspruch an die Wohnung, die zunehmend als Wohn- und Arbeitsstätte dient. Damit kann man aber auch gleich da wohnen, wo es einem gefällt, oder wo die steuerlichen Rahmenbedingungen vorteilhafter oder die Lebenshaltungskosten geringer sind. Es ist zu beobachten, dass Arbeitnehmer ihren Wohnort ins Ausland verlagern und vorzugsweise dauerhaft in Feriengebiete umsiedeln. Es kommt somit auch durch die Veränderung der Arbeitswelt zu viel Bewegung im Markt.



Internationales Erbrecht und Steuern

Eigentlich ist die Überschrift schon falsch, denn ein internationales Erbrecht gibt es nicht. Jeder Staat gestaltet seine Gesetze autonom, allenfalls flankiert von supranationalen Vereinbarungen wie z.B. der Verordnung (EU) Nr. 650/2012 des Europäischen Parlaments. Es handelt von der Zuständigkeit, das anzuwendende Recht, die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen und öffentlicher Urkunden in Erbsachen. Diese Verordnung wird oft missverstanden in dem Sinne, dass es in Europa ein einheitliches Erbrecht gebe. Das ist aber gerade nicht der Fall. Wenn Immobilien mit im Spiel sind kommt es vielfach dazu, dass testamentarische Verfügungen nicht gelten und damit ungewollte und auch menschlich oft schwierige Situationen heraufbeschworen werden. Erben können zum Verkauf der Immobilien gezwungen werden, was z.B. in der Schweiz durchaus ab und an vorkommt. Aber auch Frankreich geht eigene Wege: Wenn man z.B. einen Erben 1. Ordnung mit einem Vertrag über die Abfindung des Pflichtteils glaubt, aus dem Kreis der Erben einvernehmlich ausgeschlossen zu haben. Schon gar nicht werden Vermögensübertragungen durch Erbschaft oder Schenkung steuerlich gleichbehandelt.

Es gibt nicht einmal flächendeckend Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (sog. DBA) in diesem Bereich. Deutschland und die Schweiz haben z.B. ein Abkommen zur Vermeidung auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer, nicht jedoch wenn es um Schenkungen geht. Im Übrigen gibt es lediglich Abkommen mit den USA, Frankreich, Dänemark, Schweden und Griechenland, nicht jedoch für, bei Ferienimmobilien beliebte, Länder wie Spanien, Italien, Türkei oder Kroatien. Neben den Schenkungs- und Erbschaftsteuern lauern die fiktive Einkommensbesteuerung für die Werterhöhung, Grunderwerbsteuer, Handänderungssteuer etc. Sind die Immobilien in Gesellschaften gehalten, was gerade in Spanien und den USA, aber auch in der Schweiz sehr beliebt ist, dann erweitert sich das steuerliche Themenfeld zusätzlich. Die Schutzgemeinschaft für Mieter und Eigentümer von Immobilien im Ausland ist nicht zuletzt wegen dieser Komplexität entstanden, um ihren Mitgliedern bestmögliche Unterstützung zu bieten.

Jetzt informieren!

Gerne beantworten wir Ihnen alle Fragen rund um das Thema Immobilien im Ausland.

Birgit Kaiser

Birgit Kaiser
Business Consultant

Unverbindliche Anfrage
Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!