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Illegale Vermietung von Ferienobjekten in Spanien

Schutzgemeinschaft für Mieter und Eigentümer von Immobilien im Ausland e.V.
Illegale Vermietung Spanien

Es geht regelmäßig durch die Presse: die in Spanien legal arbeitenden Vermieter organisieren sich in Verbänden, auf Mallorca z.B. macht „Haptur“ von sich reden und verlangen von der Regierung ein Einschreiten gegen die grassierende illegale Vermietung von Ferienwohnungen und Häuser.  Dagegen ist nichts einzuwenden, denn Regeln sind dazu da, dass sie von allen eingehalten werden.  Ein Problem liegt leider schon darin, dass die besonderen Regeln in Spanien nicht jedermann bekannt sind. Die Schutzgemeinschaft für Mieter und Eigentümer von Immobilien im Ausland e.V. setzt statt auf Strafen auf Aufklärung. Die nachfolgende Information soll Ihnen einen detaillierten Überblick geben, wie Sie Ihre Immobilie z.B. auf Mallorca rechtmäßig auch an wechselnde Gäste vermieten dürfen und was dabei zu beachten ist.

Zur Abgrenzung sei gleich zu Beginn darauf verwiesen, dass die Festvermietung einer Wohnung problemlos möglich ist, wobei man sich auch insoweit an Regeln zu halten und seine Steuern ordnungsgemäß zu zahlen hat. Auch die Nutzung der Wohnung durch Familienangehörige ist erlaubt. Die Grenze ist definitiv erreicht, wenn man die Wohnung oder das Haus auf den einschlägigen Portalen wie booking.com oder AirBnB anbietet.

Meldepflicht der Buchungsportale

Diese Portale sind aufgrund einer EU-Richtlinie neuerdings verpflichtet, die Daten der Anbieter auf ihren Portalen an die Finanzbehörden zu melden. Hintergrund ist eine internationale Vereinbarung, der Spanien als OECD-Staat beigetreten ist. Die OECD hat ein Maßnahmenpaket geschnürt, um Steuerflucht und Steuerhinterziehung zu bekämpfen, eine der Maßnahmen trägt den Titel DAC 7, die Mitgliedsstaaten sind verpflichtet, diese in nationales Recht umzusetzen, was derzeit geschieht. Die Staaten haben sich gegenseitig zum Informationsaustausch verpflichtet. Wer in Spanien Steuern verkürzt, bekommt daher auch zuhause ein Problem.

Unter anderem sind die in der EU tätigen Betreiber von Plattformen, also auch booking.com und AirBnB nach DAC 7 verpflichtet, die Daten der Anbieter zu erfassen und zu melden. Es ist daher mit einer Lawine an Verfahren zu rechnen.  Es lohnt sich allemal, sich zu informieren und ggf. die Dinge selbst in Ordnung zu bringen und damit den drohenden, teils auch drastischen, Strafen zu entgehen.

Vermietung einer Ferienwohnung in Spanien muss genehmigt sein

Ferienhäuser in Spanien, vorzugsweise auf der Lieblingsinsel der Deutschen, Mallorca, sind sehr gefragt.  Das Angebot dafür ist auf der Sonneninsel sehr vielfältig. Um eine Immobilie jedoch in die Ferienvermietung geben zu dürfen, ist eine Genehmigung des Tourismus-ministerium von Mallorca (Conselleria de Turisme) nötig. Die Genehmigung wird nur für Objekte innerhalb des vorgegebenen Zonenplans erteilt.

Der Zonenplan PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turístico – Interventionplan in Tourismusgebieten) ist Teil des Tourismusrahmengesetzes und unterteilt die Insel in touristisch gesättigte und nicht-gesättigte Gebiete, also solche, die touristisch bereits ausgelastet sind und solche, in denen der Tourismus gefördert werden soll.

An der Playa de Palma, in landschaftlichen Schutzgebieten sowie in Industrie- und Wirtschaftsgebieten ist die Ferienvermietung generell verboten. In der Hauptstadt Palma ist die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht erlaubt. In gesättigten Gebieten, wie zum Beispiel den Küstengemeinden Cala Rajada, Can Picafort und Puerto de Alcúdia oder in einigen Orten auf der Inselmitte soll eine Begrenzung nach Urlauberdichte stattfinden. Dazu gilt eine 60-Tage-Regelung, wonach Immobilien dort nur maximal zwei Monate im Jahr in die Ferienvermietung gehen dürfen. In touristisch nicht gesättigten Gebieten ist die Ferienvermietung das ganze Jahr über erlaubt.

Voraussetzungen für eine Ferienvermietungslizenz auf Mallorca

Soll eine Immobilie in einer Wohnanlage in die Ferienvermietung gehen, muss erst einmal die Zustimmung bei einer Eigentümerversammlung eingeholt werden.

Weiterhin ist es auch nötig, dass die Wohnung einen eigenen Wasser- und Stromzähler hat und sie sollte genügend Badezimmer aufweisen, mindestens ein Badezimmer auf 4 Gäste. Sind 5 Gäste zugelassen, benötigt man ein weiteres Badezimmer.

Die Maximale Anzahl der Plätze, die vermarket werden können, entspricht der in der Wohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) ausgewiesen Anzahl von Personen. Diese Immobilien dürfen keine Zusatzbetten haben.

Die Immobilie muss sich in einem Gebiet befinden, was als geeignet erklärt wurde, d.h., es hat verfügbare Touristenplätze, die für die Vermarktung zugelassen wurden.

Weiterhin muss die Immobilie seit mindestens fünf Jahren nach Fertigstellung im Privatbesitz sein (dies können auch verschiedene Eigentümer sein) und sie darf nicht den Status einer Sozialwohnung haben. Jeder Eigentümer kann zudem nur maximal drei Immobilien in die Ferienvermietung geben.

Eine Immobilie kann nicht vermarktet werden, wenn auf diese eine verbindliche Strafe wegen schweren oder sehr schweren Verstoßes gegen die städtebauliche Verordnung verhängt wurde. Die Immobilie befindet sich nicht auf einem geschützten ländlichen Grundstück.

Ferienvermietungslizenz auf Mallorca erwerben:

Es muss ein entsprechendes Zertifikat bei der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, beantragt werden. Anschließend kann man eine Genehmigung beim Tourismusministerium beantragen. Sobald diese bewilligt wird, vergibt das Ministerium eine Registriernummer für die Immobilie, die in die Ferienvermietung gehen soll.

Es gibt 3 Arten von Lizenzen für Wohnimmobilien:

  1. ETV für Villen Finca oder ein freistehendes Anwesen
  2. ETVPL für Wohnungen oder Reihenhäuser, beide bedürfen der Zustimmung der Nachbarn oder im Falle einer Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft, der Genehmigung der Gemeinschaft. Die Bescheinigung wird durch die Verwaltung der Gemeinschaft erstellt.
  3. ETV60 für Immobilien, die nur für 60 Tage im Jahr vermietet werden können. Der Eigentümer kann einen der Monate der Hochsaison wählen, der in die 60 Tage der Lizenz einbezogen wird.

Sie können eine Reservierung der Touristenlizenz vornehmen, im Rathaus oder in der Gemeinde, in der sich Ihre Immobilie befindet. Wenn es zurzeit keine Plätze gibt, wird eine Warteliste erstellt.

Antrag stellen

Wenn die Gemeinde über Lizenzen verfügt, stellt sie eine Bescheinigung aus, die bestätigt, dass Ihre Immobilie in einem „Gebiet“ liegt, in dem Ferienvermietungen erlaubt sind. Einige Gebiete wurden als „gesättigt“ eingestuft, und einige Gebiete kommen nicht für eine volle 365-Tage-Genehmigung in Frage, aber eine 60-Tage-Genehmigung kann je nach Art der Immobilie sein. Die Kosten für diese Bescheinigung belaufen sich auf ca. 100 € und die Ausarbeitung dauert 10 Tage.

Mit der Bescheinigung der Gemeinde kann ein Antragsformular ausgefüllt und beim Consell de Turisme abgegeben werden. Beachten Sie auch, dass der Name der Immobilie, bzw. wie dieser bei der Ferienvermietung angezeigt werden soll, eine Telefonnummer, die 24 Stunden erreichbar sein muss, damit die Kunden diese anrufen können, aufgeführt werden müssen. Alle Veröffentlichungen und Touristenvermietungsverträge müssen klar ausweisen, wer der Vermieter ist und welche Lizenznummer er hat.

Für die Beantragung einer Genehmigung für die Vermarktung von touristischen Vermietungen von Immobilien müssen die erforderlichen Unterlagen vorhanden sein, die von der Conselleria de Turisme bei der Einreichung des Antrags oder bei einer späteren Kontrolle angefordert werden können.  Sie können sich darauf verlassen, dass Kontrollen durchgeführt werden. Da seit März 2022 die Vergabe von Lizenzen zur Ferienvemietung auf Eis gelegt ist und bis die Planungsbehörde von Mallorca mit dem Inselrat eine Überprüfung des Tourismus auf den Balearen abgeschlossen hat, kann zu nachstehender geforderter Dokumentation, weitere zusätzlich angefordert werden. Es muss abgewartet werden, bis die Regierung sich hierzu äußert, bzw. die Lizenzbeantragung mit den entsprechenden Verordnungen wieder freigibt.

  • Verantwortliche Erklärung der Tätigkeitsaufnahme – Declaración responsable de inicio de la actividad (DRIAT)
  • Kopie des spanischen Personalausweises oder NIE-Nummer
  • Kopie der notariellen Urkunde der Immobilie
  • Wohnbarkeitsbescheinigung – Cédula de habitabilidad
  • Nachweis des Modernisierungs- und Qualitätsplan
  • Nachweis der Zahlung der Verwaltungsgebühren, falls zutreffend
  • Nachweis der erworbenen Plätze des Konsortiums der Touristikplätze
  • Versicherungspolice in Höhe von € 300.000,- mit einer maximalen Selbstbeteiligung von € 600,- pro Schadensfall, die die zivilrechtliche Haftung für Personen- und Sachschäden abdeckt, die die Nutzer der Unterkünfte während des Aufenthaltes erleiden können.

Im gegebenen Fall, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, die die Ferienvermietung nicht untersagt.

  • Nachweis über das Alter der Immobilie

Anmerkung:

Es gibt Gemeinden, die dennoch eine Bescheinigung ausstellen, die das Recht auf eine Ferienvermietung in ihrem Gebiet gewährt. Da die Überprüfung allerdings einige Zeit in Anspruch nimmt, könnte dies Ihr Recht auf eine Touristenlizenz reservieren, sobald die Überprüfung abgeschlossen ist.

Es kann sich lohnen, einen Antrag zu stellen, bzw. die Zertifikatsgebühr zu zahlen, um als Erster auf der Liste zu stehen, die dann nach der Aufhebung der Aussetzung erteilt wird.

Kostspielige Lizenz zur Vermietung an Feriengäste

Ungefähr nach einem Monat (aber verlassen Sie sich nicht darauf, die Administration ist sehr langsam) werden Sie dazu aufgefordert, die Bescheinigung für die Reservierung der Übernachtungs-Plätze bzw. Betten, sowie die Formulare für die erste Überweisung (20 % der Gesamtkosten der Lizenz) abzuholen. Zurzeit liegt der Betrag für Wohnungseigentümer bei € 875,- pro Platz für eine 5-jährige Lizenz. Villenbesitzer zahlen € 3.500 pro Platz für eine unbefristete Lizenz.

Ein Beispiel:

2-Zimmerwohnung mit 4 Betten kostet € 3.500, – zahlbar über 5 Jahre.  

Für eine Villa mit 4 Schlafzimmer und 8 Betten muss man € 28.000, – bezahlen, ebenfalls zahlbar über 5 Jahre

Die letzte Phase ist die Einreichung der Unterlagen zusammen mit dem Zahlungsnachweis. In diesem Schritt müssen die Einrichtungen und Ausrüstungen des Objekts bestätigt werden, und es muss eine Steuerzahlung von ca. 300 € geleistet werden, damit die Tätigkeit als touristische Vermietung aufgenommen werden kann. Die Eigentümer müssen außerdem bestätigen, dass sie über eine angemessene Haftpflichtversicherung verfügen. Die Wohnungseigentümer müssen die Nachweise erbringen, 

– dass die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Ferienvermietung in ihrem   Gebäude zugelassen hat

– und dass sie über individuelle Rechnungen und Wasserzähler verfügen. 

Nach Einreichung der endgültigen Unterlagen wird eine vorläufige Genehmigungsnummer zugeteilt und die Eigentümer können mit einer Inspektion des Objekts rechnen. Ab dem Zeitpunkt der Erteilung der vorläufigen Genehmigungsnummer kann für das Objekt geworben und Buchungen können angenommen werden.

Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, können Sie eine Reihe von ergänzenden Dienstleistungen anbieten.

Wenn die von Ihnen erbrachten Dienstleistungen typisch für das Hotelgewerbe sind, handelt es sich bei den Einnahmen aus der Vermietung um Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten.

Diese Dienstleistungen sind unter anderem:

  • Empfang und ständige und kontinuierliche Betreuung des Kunden in einem dafür vorgesehenen Bereich
  • die regelmäßige Reinigung der Immobilie und der Unterkunft
  • regelmäßiger Wechsel der Bett- und Badewäsche
  • Bereitstellung anderer Dienstleistungen für den Kunden (Wäscherei, Gepäckaufbewahrung, Presse, Reservierungen usw.)
  • und manchmal auch die Bereitstellung von Lebensmitteln und Verpflegungsdienstleistungen

Andererseits wird es nicht als ergänzende Dienstleistungen angesehen, die typisch für das Hotelgewerbe sind, und daher führen Sie eine touristische Vermietung durch, wenn Sie Dienstleistungen anbieten wie:

  • Reinigung der Wohnung bei Ankunft und Abreise für den von jedem Mieter vereinbarten Zeitraum
  • Wechsel der Wäsche in der Wohnung bei Ankunft und Abreise für den von jedem Mieter vertraglich vereinbarten Zeitraum
  • Reinigung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes (Eingangshalle, Treppen und Aufzüge) sowie der Urbanisation, in der es sich befindet (Grünanlagen, Zugangstore, Gehwege und Straßen)
  • technische Unterstützung und Wartungsdienste für eventuelle Reparaturen an Sanitäranlagen, Elektrizität, Glas, Jalousien, Markisen, Schlössern und Elektrogeräten.

Einkünfte aus der touristischen Vermietung sind im Allgemeinen Einkünfte aus Immobilienvermögen.

Wenn Sie jedoch mindestens einen Vollzeitbeschäftigten mit einem Arbeitsvertrag zur Ausübung der Tätigkeit beschäftigen, sind die Einkünfte aus der touristischen Vermietung als Einkommen aus wirtschaftlichen Tätigkeiten zu betrachten.

Die Lizenz ist übertragbar

Die Ferienvermietungslizenzen sind unbefristet und können bei einem Verkauf der Immobilie mit weiterverkauft werden. Die Lizenz muss dann auf den neuen Immobilieninhaber umgemeldet werden. Doch auch hier muss man aufpassen und durch kompetente Beratung im Vorfeld klären, ob sämtliche Baumaßnahmen überhaupt genehmigt sind, alle erforderlichen Lizenzen rechtmäßig erteilt wurden und ob sie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch gültig sind.

VERPFLICHTUNGEN

Die Eigentümer müssen sich bei der Guardia Civil anmelden, um wöchentlich Informationen über ihre Gäste kurz nach deren Ankunft zu übermitteln, und auch bei der Steuerbehörde, um die Touristensteuer für jede Person über 16 Jahren zu entrichten. Viele Eigentümer beauftragen zuverlässige Agenten, die diese Aufgaben für sie übernehmen. Es ist notwendig, einen Buchhalter zu beauftragen, um sicherzustellen, dass die Steuererklärungen korrekt ausgefüllt werden, wenn die Gewinne und Betriebskosten angegeben werden.

In allen Werbe- und Vermietungsverträgen sollten der Firmenname und die Lizenznummer deutlich angegeben werden. So können Besucher leichter erkennen, ob eine Immobilie eine Lizenz hat und ob eine App für diesen Zweck zur Verfügung steht.

Wenn die Aufhebung der Vergabesperre erfolgt ist, werden wir die Information aktualisieren, falls es Änderungen für die Anträge geben sollte!

Besteuerung der Vermietung von Ferienwohnungen

Einkünfte aus Immobilien unterliegen der Besteuerung in dem Land, in dem der Eigentümer ansässig ist (unbeschränkte Steuerpflicht). Sie unterliegen aber auch der Besteuerung in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet (ggf. beschränkte Steuerpflicht). In Spanien wird auch die Eigennutzung besteuert.

Internationales Steuerrecht, DBA

Spanien hat ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (kurz: DBA) geschlossen. Aus dem Abkommen ergibt sich für jede Einkunftsart einzeln, wie die Doppelbesteuerung vermieden wird. Einige Staaten stellen die Einkünfte aus der Vermietung einer spanischen Immobilie von der eigenen Steuer aus. Andere Länder, so auch Deutschland und die Schweiz ermitteln die spanischen Einkünfte nach eigenem Landesrecht (was zu unterschiedlichen Ergebnissen führt) und berücksichtigen die so ermittelten Einkünfte satzbestimmend bzw. zwecks Progressionsausgleich zur Ermittlung des Steuersatzes, den sie auf die übrigen in Deutschland oder in der Schweiz steuerpflichtigen Einkünfte anwenden.

Aber nicht jede Vermietung führt zur Einkunftsart „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“. Denn solche Einkünfte können, je nach Landesrecht, auch als gewerbliche Einkünfte gelten.  Dann ist nach dem DBA nicht mehr der Artikel massgebend, in dem die Vermietungseinkünfte geregelt sind, sondern der Artikel, in dem es um unternehmerische Gewinne geht. Dazu kommen etliche weitere Besonderheiten, wenn die Immobilie auch als Home-Office dient. Ohne qualifizierte Beratung kommt man da nicht weiter.      

Steuererklärung in Spanien

Bereits seit 2021 sind Personen und Einrichtungen, die die entgeltliche oder unentgeltliche Nutzung von Wohnungen zu touristischen Zwecken zwischen Abtretenden und Übernehmern vermitteln, verpflichtet, das Formular 179 beim Steueramt einzureichen. Das Modell 179 ist eines der Formulare für die Einkommensteuererklärung. Zudem verpflichtet es die Vermittler von Ferienvermietungsdiensten, der Steuerbehörde Informationen über die auf ihren Websites beworbenen Immobilien und deren Eigentümer zu liefern.

Als Vermietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken gilt die Vermietung eines Gebäudes, dessen Hauptzweck nicht in dem ständigen Wohnbedürfnis des Mieters besteht. Dies ist bei der Vermietung von Ferienwohnungen der Fall.

Sie müssen das Formular 179 nicht einreichen:

  • Beherbergungsbetriebe, die durch ihre spezifischen Vorschriften geregelt sind
  • Das Recht zur Nutzung von Immobilien auf Timesharing-Basis

Die Steuer-Erklärungen werden zwischen dem 01. und 31. Januar eines jeden Jahres in Bezug auf die Informationen und Transaktionen für das unmittelbar vorangegangene Kalenderjahr eingereicht.

Diese neue Frist gilt zum ersten Mal für die im Januar 2024 einzureichenden Meldungen für das Geschäftsjahr 2023.

Folgende Informationen sind zu übermitteln:

  • Identifizierung des Eigentümers oder der Eigentümer der Immobilie, des Inhabers des Rechts, aufgrund dessen die Immobilie abgetreten wird (falls es sich nicht um den Eigentümer der Immobilie handelt), und der Personen oder Einrichtungen, an die die Immobilie abgetreten wurde
  • Identifizierung der Immobilie (vollständige Adresse) mit Angabe der Katasterreferenz, falls abgetreten
  • Anzahl der Tage, an denen die Wohnung zu touristischen Zwecken genutzt wurde
  • Betrag, den der abtretende Eigentümer für die Nutzung der Wohnung erhalten hat
  • Datum des Beginns der Abtretung

Zusätzlich können Angaben gemacht werden zu:

  • Nummer des Vertrags, aufgrund dessen der Anmelder die Nutzungsüberlassung der Wohnung vermittelt
  • Datum der Vermittlung des Vorgangs
  • Identifizierung des verwendeten Zahlungsmittels (Überweisung, Kredit- oder Debitkarte oder anderes Zahlungsmittel)

Fazit:

Ferienwohnungen bringen finanziell oft mehr ein, als die Festvermietung. Sie werden aber auch schneller abgewohnt. Man muss sich intensiv darum kümmern, dass die Gäste zufrieden sind und möglichst gute Bewertungen abgeben. Wer in der glücklichen Lage ist, ein solches Objekt überhaupt anbieten zu können, sollte sich und seiner Familie nicht die Lebensqualität dadurch einschränken, dass man am Ende als Straftäter dasteht und sich zudem noch hohe finanzielle Belastungen aufbürdet.

Wenn Sie eine Wohnung an Feriengäste vermieten wollen, muss das legal erfolgen, alles andere fällt Ihnen in Anbetracht der Transparenz zwischen den Ländern (DAC 7) schneller auf die Füße, als Ihnen lieb sein kann. Die Schutzgemeinschaft hilft Ihnen über die lokalen Stützpunkte dabei, Klarheit zu erlangen und den Weg zu gehen, der Ihnen am Ende auch dauerhaft gut tut.

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Birgit Kaiser

Birgit Kaiser
Business Consultant

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